Về xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc.

Cho tôi hỏi: Về xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc. Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A và chị Trần Thu H là vợ chồng. Anh A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 500m2. Ngày 15/10/2020, anh A viết giấy nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích trên cho bà Lê Thu M. Hợp đồng đặt cọc thể hiện bên chuyển nhượng, nhận đặt cọc là Nguyễn Văn A, bên nhận chuyển nhượng, đặt cọc là Lê Thu M, giá trị chuyển nhượng thửa đất là 1 tỉ đồng. Cùng ngày 15/10/2020, bà M đặt cọc cho anh A số tiền 500 triệu đồng. Trong thời hạn 02 tháng, anh A có trách nhiệm làm các thủ tục để ngày 15/12/2020, hai bên đến phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, khi công chứng xong bà M sẽ có trách nhiệm trả hết số tiền còn lại. Ngày 15/12/2020, nếu anh A chưa làm các thủ tục chuyển nhượng hoặc đổi ý không chuyển nhượng sẽ phải trả lại số tiền bà M đã đặt cọc và đền bù số tiền bằng số tiền đặt cọc; nếu bà M đổi ý không nhận chuyển nhượng sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Đến ngày 15/12/2020, anh A chưa làm xong các thủ tục chuyển nhượng và đổi ý không chuyển nhượng nữa với lý do vợ anh là chị H không đồng ý.

Ngày 10/01/2021, bà M làm đơn khởi kiện anh A tại Tòa án với yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc, anh A phải trả cho bà M tiền đặt cọc là 500 triệu đồng và bồi thường số tiền bằng số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng.

Về vấn đề này, LUẬT HOÀNG NGHIÊM giải đáp như sau:

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc này cả anh A và bà M đều có lỗi. Lỗi của anh A là: Thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, anh A một mình nhận tiền đặt cọc là vi phạm Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Lỗi của bà M là khi thực hiện giao dịch, bà M không tìm hiểu xem đây là tài sản chung của vợ chồng anh A hay tài sản riêng của anh A. Quan điểm thứ hai: hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, không quy định về việc đặt cọc nên dù đây là tài sản chung hay riêng thì anh A vẫn có quyền nhận đặt cọc. Việc anh A không thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và đổi ý không chuyển nhượng là lỗi của anh A. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên anh A phải trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường số tiền bằng với số tiền đặt cọc. Quan điểm thứ ba: Trong trường hợp áp dụng hợp đồng đặt cọc tương tự hợp đồng chuyển nhượng, anh A và chị H phải cùng ký tên nhận tiền đặt cọc. Nếu chỉ anh A nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực đối với phần tài sản của anh A (có nghĩa là một phần hai diện tích 500m2, hợp đồng đặt cọc phải có hiệu lực một phần hai). Nếu diện tích đất có thể tách làm hai phần thì anh A phải chuyển nhượng cho bà M phần đất của anh A, anh A không chuyển nhượng thì phải trả lại số tiền đã nhận đặt cọc (một phần hai của 500 triệu đồng là 250 triệu đồng) và bồi thường số tiền bằng với số tiền đã nhận đặt cọc (250 triệu đồng). Đối với một phần hai hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (anh A trả lại cho bà M 250 triệu đồng). Như vậy, anh A phải trả cho bà M tổng số tiền là 750 triệu đồng).

• Trên đây là nội dung tư vấn chung theo quy định pháp luật. Đối với từng trường hợp cụ thể của Quý khách vui lòng liên hệ Luật Hoàng Nghiêm để được giải đáp.
• Mail: hoangnghiemlaw@gmail.com
• Tel: 0975759085 – 0974996372