Vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Tình huống về vấn đề vi phạm hợp đồng đặt cọc: Hộ ông Trần S thuộc diện giải tỏa và đã được bốc thăm vị trí nhận đất tái định cư là lô B74-01. Hộ ông S đang tiến hành làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 08/4/2019, giữa ông Nguyễn Minh C và các thành viên trong hộ ông Trần S đã lập Văn bản thỏa thuận với nội dung: Hai bên thống nhất sau khi hộ ông S được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ chuyển nhượng cho ông C với giá 5.000.000.000 đồng. Ông C đã đặt cọc số tiền 380.000.000 đồng để làm cơ sở cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện. Hai bên cũng thỏa thuận thời hạn để hộ ông S hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận và ký kết hợp đồng là 03 tháng kể từ ngày ký văn bản thỏa thuận (tức là ngày 08/7/2019). Ngày 08/7/2019, ông C đã đến nhà ông S xin nhận lại tiền đặt cọc nhưng ông S không đồng ý. Sau khi rời nhà ông S, ông C quyết định vẫn nhận chuyển nhượng lô đất trên và thông báo cho ông S đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục ký Hợp đồng chuyển nhượng (thông báo qua tin nhắn và gọi điện thoại lúc 16 giờ 59 phút). Ông S cùng gia đình không đến để ký kết hợp đồng. Do đó ông C khởi kiện yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc. Ông S thừa nhận diễn biến sự việc như trên nhưng cho rằng lúc 16 giờ 59 phút đã hết giờ làm việc nên thời hạn của hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt, ông có quyền từ chối giao kết hợp đồng và ông không có lỗi nên không đồng ý phạt cọc. Trong trường hợp này, Tòa án xác định ai vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Về vấn đề này, LUẬT HOÀNG NGHIÊM giải đáp như sau:

Việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết được thì phải chịu trách nhiệm theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Vào lúc 13 giờ ngày 08/7/2019, ông C có đến gặp ông S để xin nhận lại tiền đặt cọc. Ông S không đồng ý trả lại tiền cọc. Ông C đã rời khỏi nhà ông S. Vào lúc 16 giờ 59 phút cùng ngày, ông C đã nhắn tin báo ông S về việc ông C vẫn muốn mua lô đất và yêu cầu ông S đến Văn phòng công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng. Ông C đã chờ đến hơn 18 giờ 30 phút, có xác nhận của Văn phòng công chứng. Căn cứ quy định tại Điều 148 Bộ luật dân sự năm 2015: Kết thúc thời hạn: Khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tháng cuối cùng. Như vậy thời hạn do hai bên thỏa thuận được tính từ ngày 08/4/2019 và kết thúc vào lúc 24 giờ ngày 08/7/2019 chứ không phải kết thúc vào thời điểm hết giờ làm việc ngày 08/7/2019 như ông S viện dẫn. Trong trường hợp này, thời hạn chưa kết thúc mà ông S từ chối, không đến ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ông S có lỗi. Do đó yêu cầu khởi kiện của ông C là có căn cứ, cần được chấp nhận.

• Trên đây là nội dung tư vấn chung theo quy định pháp luật. Đối với từng trường hợp cụ thể của Quý khách vui lòng liên hệ Luật Hoàng Nghiêm để được giải đáp.
• Mail: hoangnghiemlaw@gmail.com
• Tel: 0975759085 – 0974996372